Nabycie mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?

 

 

Kupno mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?



Rynek mieszkaniowy na terytorium polski uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje mnie do sytuacji panującej po krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje naszej firmie od kilkuset tysięcy do kilku milionów mieszkań. Bądź to znaczy, że nabycie mieszkania na wynajem wydaje się dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

 

 

Wybór nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy zainicjować od wyboru nieruchomości. Pierwszym krokiem będzie określenie tego co i gdzie pragniemy kupić. nieruchomości na wypożyczenie tu nie tylko mieszkania, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje noclegowe. Rynek w miastach ogranicza się głównie do domów, dlatego w dalszej frakcji tekstu skupimy się naturalnie na nich. Jednak decyzja o tym, że chcemy nabyć mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem będą duże miasta, takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz lub Kielce. Ceny nieruchomości w Warszawie mogą być nawet kilkukrotnie wyższe niż przy mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środku Warszawy może kosztować mniej więcej 8 000 - 10 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego baru będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze po mniejszych miastach możemy nabyć dwa, a niekiedy nawet trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem wielkie różnice w cenach lokali. Wspomniana wcześniej kawalerka w centrum Warszawy będzie posiadała inną cenę niż ten sam lokal położony na obrzeżach miasta - w Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości nierzadko podkreślają, że najważniejsze przy zakupie nieruchomości są 3 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja jak i również jeszcze raz lokalizacja. Z pozostałej strony mniejsze miasta proponują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a potem dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A zostaje jeszcze sam wybór pubu. Najchętniej wynajmowane są mieszkania dwupokojowe i kawalerki, chociaż w miastach studenckich atrakcyjnym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

 

 

Zakup nieruchomości: za gotówkę czy na raty?



Inwestowanie przy nieruchomości na wynajem przeważnie odbywa się na pewien z dwóch sposobów. Albo siedziba kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbyt pomocą kredytu hipotecznego. W niniejszym pierwszym przypadku mieszkanie dzierży stanowić ochronę kapitału, a pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jak odsetki od lokaty kretytowej. W wypadku zakupu za debet inwestycja ma charakter bardziej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może powiększyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się przecież zainwestowanie o sporo mniejszej kwoty niż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej przy takiej sytuacji wystarczy jakie możliwości najmniej 10% wkładu prywatnego oraz drugie tyle na koszty okołokredytowe i mały remont lokalu. Różnicę zauważać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w wypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie lepsza przy zakupie z wsparciem kredytu hipotecznego. Przyczyna jest prosta - jeśli skorzystamy z pomocy banku, nie powinniśmy wykładać wszystkich środków pieniężnych. Przy zakupie lokalu zbyt 100 000 złotych stosowane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 zł. Nawet po uwzględnieniu nakładów pieniężnych kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

 

 

Metoda kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o wyborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do nich przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich kwestii w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzech miesiące. W tym okresie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody i informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie zaakceptować będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo ma możliwość ona się dość w dużym stopniu różnić w zależności od potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich kosztów związanych z finalizacją transakcji. A będą to wydatki prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, wydatki ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony przy kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata przy agencji nieruchomości, 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą być trzymane się dość sporym wydatkiem przy zakupie nawet drobnego lokalu na wynajem.

 

 

Remont nieruchomości przeznaczonej na wynajem



Po sfinalizowaniu transakcji przychodzi czas na kolejną decyzję: czy lokal remontować, czy od razu przeznaczyć dzięki wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się być ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od zrodlo razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające dzięki spłatę raty kredytowej. Aczkolwiek czasem lepiej z naszym zaczekać i wykonać nieduży bądź nawet całkiem znaczny remont lokalu. Jeśli apartament tego Wiecej informacji o autorze wymaga, a nakłady finansowe pozwalają, możemy przeprowadzić remont kapitalny. To nakład pieniężny około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek naszej kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając każde opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem jakimś samym, jak wszystkie odmienne i najemcy ta strona wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale również i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym i dobrze wyposażone szybciej znajdują najemców niż takie same mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są też czynsze w lokalach po remoncie. Czy więc wyremontować lokal? Wszystko zależy od momentu jego obecnego standardu jak i również możliwości finansowych inwestora. Co poniektórzy wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie paru nowych mebli. Dla innych o wiele lepszą inwestycją jest zakup mieszkania w stanie do remontu kapitalnego i wykonanie wymiany wszystkich elementów lokalu. To następne rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę praktyczną o stanie wszystkich frakcji lokalu - od podłóg aż po dach. I choć kosztuje sporo pieniędzy, daje szansę na uniknięcie w przyszłości wydatków na nieprzewidziane awarie czy też dzięki sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. Zaś w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie staje się dla wielu osób idealnym wyborem inwestycyjnym.

 

 

Wypożyczenie mieszkania: samodzielnie czy za pośrednictwem pośrednika?



W Polsce przeważają trzy rozwiązania związane spośród wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się usługi najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych firm zarządzających lokalami na wypożyczenie. Biura nieruchomości oferują przeważnie opcję jedynie jednorazowego odnalezienia najemcy, za co pobierają prowizję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość wysoki koszt i może być ponoszony często, jeśli najemcy ulepszają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm rządzących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową cena miesięcznego czynszu dokonują wszelkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących na dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem po mieście (miastach) w jakim nie mieszkają. Dojazd spośród Warszawy do Radomia po kilkusetzłotowy czynsz czy na okresową kontrolę może zjeść olbrzymią część przychodów jak i również zabrać wiele czasu. Pomoce firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h na dobę przez 7 dzionki w tygodniu, bez wymagania samodzielnego angażowania się przy naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest wspaniałe dla osób ceniących własny czas. I choć kosztuje od kilku do kliku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pewność, że wynajmowane lokale są w dobrych rękach.

 

 

Zarobki, wydatki i podatki



W koniec przyjrzyjmy się jeszcze przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie wyłącznie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w porozumieniu najmu. Pamiętać należy także o kosztach. O jak dużo czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszystkie opłaty za media przeważnie bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. Przy zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub dzierżawca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Olbrzymim kosztem dla właściciela pubu będą też okresowe pomocniki mieszkania. Wszystkie te koszty nie są pokryte przez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W poniektórych sytuacjach mogą one znamiennie przewyższyć miesięczne przychody z tytułu najmu lokalu. Natomiast pamiętać musimy jeszcze na temat podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Może to być podatek zgodny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej funkcjonowania gospodarczej czy w końcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od każdego przychodów. Sam wybór kształty opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwiązań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest następnie najprostszy, lecz nie pozwala na obniżenie istoty opodatkowania ani trochę. Każdy wybór wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i być może spowodować, że znacząco ona wzrośnie lub spadnie. Nabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań w wynajem, nie warto oszczędzać czasu zawartosc i pieniędzy dzięki zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być jedną z pierwszych, jaką usłyszymy.

 

 

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w apartamentu mieszkalnego na wynajem jest przy Polsce coraz popularniejszym sposobem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i w dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat instytucji bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy w miastach poza swoim mieszkaniem zamieszkania, rynek lokali w wynajem powinien się rozkręcać w najbliższych latach przy dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele znajdz wiecej informacji do nadrobienia za państwami Świata Zachodniej, a sam sektor najmu musi wyjść z szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane po taki sposób, by obie strony umowy były właściwie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję wynajmu i dobre zwroty z inwestycji, a wynajmującym ochrona życia i zdrowia umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Comments on “Nabycie mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?”

Leave a Reply

Gravatar